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房产往事丨2009六方会谈:价值回归

作者:admin    来源:互联网    发布时间:2020-06-20 05:59    浏览量:

前言:二十年来,博鳌21世纪房地产论坛致力于推动行业的良性发展与优势互补,寻找房地产与社会要素之间的最优连接,探索大环境下、纷繁芜杂结构中的房地产创新力。我们相信,无论错综复杂的国际政治经济环境如何变幻,中国房地产仍有很长的发展期,很大的增长空间。我们期待与您一起,解析中国房地产发展的新方向,为行业、为企业的澎湃前行,注入清晰、深刻的洞察力,助力中国房地产行得更远,并创造出无愧于时代的产品,共建美好人居新生活。值此二十周年之际,我们重翻往日篇章,回忆那时的宏观政策、土地市场、企业发展、建筑营造等,以倒带的时光激励我们前行。

以下是为时任首创集团总经理刘晓光先生、上海城开有限公司总裁倪健达先生、阳光100置业集团董事长易小迪先生、路劲基建主席单伟豹先生、易居(中国)董事局主席周忻先生、富力地产执行董事吕劲先生、嘉宾主持新浪乐居总经理罗军先生在2009年博鳌·21世纪房地产论坛上的中国地产六方会谈上的对话环节实录节选。

主持人:各位嘉宾大家下午好!今天是六方会谈第一场,是价值回归——中国地产的去杠杆化,昨天我问了什么叫去杠杆化,像中国房地产开发模式,有一个资本,拿融资买地,收地金,这个循环依赖一个前提,就是房价的上涨,中间很多有杠杆化比较高的过程,本身中国地产企业怎么应该建立自己的价值体系,需要重新寻找和界定的过程,所以今天论坛的主题就是围绕这个。论坛分为两个部分,第一个是主题阐释环节,每个人3分钟,第二个是对话环节,我的搭档罗军会进行对话的主持,总的论坛时间是50分钟。

刘晓光:地产企业讲杠杆化,没有什么杠杆化的问题,如果用100万做了800万或者是1600万的生意,现在的情况不是这样的,买地基本上50%的代价就可以实现了,有的是60%,有的是40%,从土地的角度是没有杠杆化的,我今天用了100万元买了地,过几年要用四、五百万元购买,价格还上升了,买房屋也是这样的,今天卖的房屋是2万元,5年后是5万元,也许5万元只能购买今天2万元的房屋,实现了房屋的保值的作用,地产是没有去杠杆化的问题,去的是那一块。

主持人:现在不是牛市,进行调整震荡,您是如何判断的,还有杠杆化的问题,房地产商是创造价值,创造了哪些价值,主要表现在哪些方面?

易小迪:房地产在销售市场出现的业绩,普遍发展商还是比较稳定的,地方政府都比较积极。我记得一个投行说过,美国经济现在在复苏,金融业稳定了,其它行业也在复苏,只有房价还在下滑,中国什么都没有复苏,房价已经开始上升,这个很脆弱。长期来说大规模房价上升这个条件是不具备的,至于说杠杆化,我也不认为中国企业从今天负债率算起来有多大的风险,我们钱在土地上,在固定资产上面,如果看风险在于土地价值的升高。我到纽约见一个发展商,发展商都是借别人的钱,地也不用买,买地还是用基金的钱,出非常少的钱,但是承担之后的风险,他们的杠杆每年都很大。实际上今年房地产公司,美国公司都用上百亿或者几百亿资产来沉淀,不是想象的那么容易倒闭和破产,有资产价值在其中,今后房地产的迷惑在那里,大家不会盲目的将价格投入土地上,现在的意思是降低资本金利率鼓励我们投资,如果不购买土地的话房地产的资金往哪里使用,需要的资金并不是想象的那么大,今后大家会主动的将负债率降下来,将精力放在市场和品牌上,以及看不见的竞争力上。

主持人:谢谢易总,这一轮过程中政府的心比较热,专家比较热,但是房地产比较冷静,请倪总谈一下自己的观点,地产是否有去杠杆化的过程。

倪健达:我觉得杠杆化是房地产用的最少的一个行业,现在拿地的成本,基本上土地不可以质押,地开发到50%左右就要上报,资本金调整到20%,我就在想如何使用20%,拿地的时候不能使用,除非开发的时候套一部分土地的价格才可以有资金,基本上也没有太大的用处,因此我说去杠杆化率,对于我们这个行业而言并不是用的非常多的行业。主持人说杠杆化率是泡沫的因素,我认为泡沫也不在我们这个行业,好像投资行业是比较大的一点的,我认为金融危机后,投资人见到我们的时候,态度不那么傲慢了,去年下半年是穿着T恤看着我们穿西装的,现在路演的时候是我们穿T恤他们穿西装,态度是不同了。现在杠杆化对他们的影响要比我们大,房地产的泡沫不是很大的,是买肉价格深度不够,上涨了很多,到底是买米买肉有泡沫还是房地产有泡沫,所有的投资人都是可以计算的,这次调整日子会很快的过去。去年下半年我们一下子从地狱上升到了天堂,但是不要忘记地狱的日子,也不要过于悲观,担心什么时候被打压,能过一天好日子,就过一天好日子。

单伟豹:我对这个题目不太了解,但是我认为,企业做多少生意,企业经营中有贷款,达到企业自有资金的50%、70%还是100%,中国市场的平均杠杆率是不高的,一个企业杠杆率是60%、70%还是200%,这是自己决定的,是对自己实力的考虑,未来的判断,将来房价高一点就可以深入的考虑,杠杆低了就可以少一点,企业是快步的发展还是稳步的发展,如果快速的发展不杠杆化是不可能的,去年或者是前年天价的房价,说明一些公司反映过度了,我不相信他们没有做过可行性研究,以合理、客观的方式预测将来房地产会升多少,面粉多过面包的情形实际上在那个行业都是不存在的,只要自己把握好自己的企业发展方向,决定是快速发展还是稳步发展,对将来的看好还是不看好,才决定杠杆的比例,我认为杠杆是没有标准的。

主持人:你讲整个行业杠杆化利率并不高,但是有个别公司天价楼盘炒太厉害,这个是比较危险的,下面有请周总谈一下。

周忻:一直在问什么是去杠杆化,听了前面几位嘉宾的谈话我基本上了解了。要回答这个问题,首先的一件事情首先是参考美国几大房地产开发企业,例如美国的汉斯他们拿一块地,他们是有房产和金融一体的,他们的建设周期只需要投资10%-15%,我认为这才是杠杆化率的问题,中国没有这样的问题,中国基本上谈不上杠杆化率,房产开发过程中的30%或者是20%对房地产开发有什么好处,有的老板说30%变成了20%,是否意味着一亿元可以盖一栋房屋,现在一亿元可以盖两栋房屋了。就像倪总说了,拿一块地要100%的付款,到了市政要贷款,可以贷款20%或者是80%,贷出来的钱是放在银行中只能作为工程款监管的,其他的钱还是不能用的,还是要支付利息的,除非将钱取出来,该政策到目前为止对开发商的效果并不是很好的,再加上小倪讲的概念,现在的开发商经过去年的冬天后,现在是非常的谨慎,不再是讨论规模的问题,就如上午谈的资金、资金很重要,在我接触的所有开发商中大家都是相对比较保守的。

主持人:接下来问一下吕总,您本来应该是走了,但现在又回来了,原来公司的杠杆化率是比较高的,中间发生了什么样的因素,我们想听一下您的见解。

吕劲:这么高端的会议,搞了第9届,我前8届都没有机会来,第一次感觉是不同的,所有的高端人物来了都说真话,我来了肯定也说真话。最近我的故事比较多,三年前上市的时候,等于是卖身了卖了20%才卖了不到30亿元,现在老潘没有什么可卖的随便就搞100亿元回来。我们上市的时候是10元/股,结合起来算到最高的时候到160元/股,因为存在折算的问题,还要除以4,就是40元/股。有一天在杭州参加投资地产的峰会,我在台上当演讲者,我在演讲的时候,台下递了几个条子,那一天我公司的股票下跌的最厉害,只有3元以下,递条子给我的都是我们的客户,都是在香港的H股的购买者。我是公司的执行董事,我说在公司第一天开始一直做执行副总经理没有发生什么事情,为什么股价会波动的这么厉害,股价跟上市公司真正的运作,跟股东到目前为止其实是其他人的事情,大家不要太迷盲股价的问题。

昨天、前天连续参加北京摩根投资者举办的会议,所有购买我们股票的人,两天见了超过50个人,几乎从早到晚回答的问题都是相同的,唯一不同的是去年他们很恶、凶,态度不好,近年来的时候都是满面笑容,几乎要拥抱我,因为他们赚死了,去年10月份有一个小姑娘,她是分析员,将公司的每一个细节了解的比我还细致。她们的基金大手在我们3元的时候,大手大手的买,半年的时候,前天最高19元/股的时候。

这家公司跟我们没有关系的,我们还是天天做我们的事情,买地还有人讲一大堆闲话,回到去杠杆化的问题,地产没有像股票期权那么严重,将保证金放在那里进行赌博,我们没有赌博,银行借的钱都有超级的担保,过去不一定要拿东西抵押,经过去年什么样的开发商都要拿东西压,还要总公司进行总担保,大的公司都有综合授信,随随便便都是超过100亿元的,还是要抵押和担保的,任何的项目无论是开发贷款都需要贷款,项目成熟了,四种证都拿齐了,投资人超过了30%-40%,并不是20%,这样我们才有机会真正得到银行贷款,银行才可以给我们发钱,前面都是过程,批了贷款也不发钱给我们的,因此贷款给我们是保险的,个别的项目借钱如果出了问题,总公司在背后,还要还的。就算是购买了天价的地,在上海龙湖购买了一块地,那是非常好的地,才会那么拼死的拿地,因为上海的那一块地本来是公开拍卖的,一定不会使楼面的地价达到了1.7万元/平方米,对手才出1万元,因为是投暗标,价高者得,有一个投了1万元,有一个投了4000多元,而龙湖投了1.6万元,他们就拿到了,大家认为就算是拿了很贵的土地,放它三年也是没有问题的。银行为什么喜欢借款给地产商,因为我们太保守,全中国借的钱,包括企业借的钱,拿的还是物业担保,因此中国有70%总额的借贷的担保物都是不动产,因此做不动产的人还信不过吗,没有问题的。

罗军:几位大咖人物都表达了意见,接下来从去杠杆化以及泡沫切深一点,我希望大家来一点干货,问题很简单,我给各位两个问题,大家分别的回答。简单的说就是你怎么看待特殊时期的现状,另外一个如果是特殊时期又有怎样的对策,有两种观点,一种观点是现在大幅度的上扬是缺乏宏观实体经济足够支撑的情况下出现了,是否会继续的出现,就如刚才一位发言人说到的,心里有一点点的不地道,不放心,不会简单的就回过头来,这个叫大危小机。

随着更多的宏观问题的解决,未来也会出现问题。流通性更加充裕促使消费者更多的购买资产,对于大家来说是好的事情,刚才说现在是特殊阶段发生的问题,我听一下各位的看法。

作为开发企业而言你们是如何应对的,大量的购买土地,提高房价争取在有限,短暂的时间内将你的利润拿足,还是在此机遇中更加的谨慎,因为经历过前面的一年的时间,大家如何看待。

刘晓光:第一个我想看到8月份的价格是否真的可以稳定,决定着未来的走势。房地产从去年降到20%又上涨到了20%,现在又上涨了20%,我们中午吃饭的时候说,周围卖1.8万元/平方米,我卖1.5万元/平方米,我就比较亏了。我认为渡过了危机后,会有新的宏观调控出来,我也担心流动性过剩,国家会减少房地产商的资金,现在想拿地,现在感觉到城市的黄金地是很好的,但是有风险的,我看到富力的人就有一点哆嗦,短时间内大家都在调整开发量,都在调整开发量是什么样的状态,我也有一点怕,过去说100万平方米,现在也就敢拍卖七、八十万。

易小迪:我是从三个方面来考虑的:第一,这次调整的周期起码要等三年,不能说现在牛市就开始了,并不悲观,我认为在稳定期有震荡的。至少还有一年半或者是两年进行调整的。我认为价格在稳定的基础上销售是不会下来的,这种情况下,房地产就回到非常薄的利润,我相信这样的局面会持续一段时间,周期应该是1-2年左右。第二,存在转机,聂会长讲不能再找原来的燕子,热点也在不断的转移,如果可以找到热点,例如新型城市或者是创新的需求,将细分市场做好,才可以做得好。第三,大家要做好心理准备,面对激烈的竞争,刚才刘总说快销快卖,同时会撞车的,有的时候购买土地的时候别看同行,例如拿地的时候,我们就要看周边有多少高楼和吊车,如果吊车的就低价卖,如果没有的话,就慢慢的卖,谁的价格都要考虑别人,再好的品牌如果不考虑我,我就会将它打下去,面对成熟的市场竞争,要不差异化,要不趋于化。

罗军:你说的2-3年内还会出现波折,您认为什么因素导致上和下,到底是宏观经济的泡沫还是流动性过剩还是政府的政策,我只是想知道一个政策。

倪健达:未来的一段时间,整体感觉房地产行业面临的机会大于风险,下一步的打算,或者是下一步如何面对,我认为房价上涨太快的时候,卖的慢一点,不要卖完了以后,交了税才去拿地,也许地卖的更高,因此房屋卖半年以上,之后再去拿土地。房价对地价有一个传导,地价涨的快,就赶快的出货,就可以享受到成果,这就是我的对手,我认为这一轮的调整没有到位,因此大家准备好过苦日子,因为还没有来临,大家一定沉浸在喜悦中,我认为这几年做嘉宾的,也有很多人做了很多年,证明一些大的企业对市场的把握是好的,而且是比较敏感的,我们应该将自己的产品和品牌做得更好。

罗军:倪总的意思是痛并快乐着,加快、加速、提升你的反应度,你的策略就是毛主席的游击战,你进我退,但是关键是你对信息的掌握。下面请单总谈一下。

单伟豹:去年7月份在这里,11月份在北京,我的态度是看好房地产,冬天不会很长,我的预测是,过了农历年就稳定,过了6月就向上走,目前的形势我是短期中期长期都看好的,中国的基本面是看好的,而且没有改变过。第一是城镇化和城市化,60%要实现,现在只是经历了20年,城市的需求是刚性的;第二GDP的增长在未来的5—10年保持8%是可以的,人均实际可消费的增长,去年只有11%,可消费增长是不止的,基本上满足了消费,买得起房屋,现在的房价也不是很贵的。还有另外一个因素,全世界的政府都在印钞票,钱的流动性是很厉害的,从明年开始,全球性的通胀一定会发生的,4%还是6%或者是10%,肯定是发生的,资产的值一定跟随通胀上去的。中国的房地产在短期、中期、长期绝对看好的,公司是怎样发展的,今年一月份我就说,现在主持人问我应该如何做,如果开发商有钱的话,尽快的购买土地,我的好朋友在我旁边说绝对不行,现金是王,现金一定要留下来。如果资金充裕的话,有可能还是要去拿土地,因为短期、中期、长期看好,基本上10-20年是不改变的,但是房地产公司不能投机,看明天是上涨还是下跌,要以平常的手法拿平常的土地,当然前期科学化、客观的报告调研是一定要做的,不能乱投,天价的土地是不值得推崇的,但是合理的价格还是可以做的,土地不涨的时候,就拿土地,房价不涨土地上涨的时候就不应该拿土地了。

罗军:我有一点担心,因为流动性过剩,需求和库存量增加,没有得到释放,出口还是有问题的,美国经济还没有恢复,此时突然发生休克性的事件,中期是否也会存在压力和风险。

单伟豹:出口的下降已经到了最高的阶段,在中国宏观调控上来说,如果将占了30%多的出口达到一半的时候,用什么来补充。去年GDP占了49%,今年出口减少了,有所下降,国家的政策不扶持房地产,我看不出有什么政策可以保8%。

周忻:我首先要表达的意思是,三个月以后的面粉一定比现在的面粉贵。这一点台上的和台下的开发商的老板,凡是口袋里面有钱的人,是否要蠢蠢欲动,凡是口袋里有钱的人,两年前拿的土地,现在拿的土地是否比之前更便宜,是否要补仓了。上市公司的老总想,现在拿一块地能够说明上市公司的资产和现金是健康,近段时间我接触了很多的开发商,只要口袋里有钱都在积极的拿地,我相信3个月后的面粉会贵过面包的。原因是什么?从目前目前影响中国房地产的所有参数来看,大到全球的经济,中国的经济,老百姓的供应量和消费量等参数来看,从静态的角度来看,没有一个是负面的,都是正面的。所以土地市场在未来的几个月是大家非常关注的。当然我刚才讲的前提是静态的,动态是什么,最担心的还是宏观政策,房地产商还是靠天吃饭,这是我对你们发言的回应,讲到企业的情况很简单的,第一易居绝不买地,第二易居中国绝不能贷款,因为没有资产可以抵押,易居中国帮助所有的开发商快速的卖房屋,我们一定会给所有的开发商做好服务工作,让大家能够拿到便宜又好的地,这就是我的对策。

吕劲:大家都愿意听故事,说来说去,所有的公司做的决策,都跟老板或者是公司领导有关的,大家认为钱紧张,要不就是工程款或者是银行的贷款总是烦着他们,现在没有心情购买土地,例如去年的支持是顺利的,我们都是银行超甲A级的客户,别人不贷款,也要给我们贷款。但是去年中央说,钱再多,也不能贷给开发商,给了就没有了资金,因此怎么好的客户都无法照顾周全。在大家一片形势好的情况下,银行的资金紧张了,行业的带头大哥又说有“拐点”了,结果媒体没有什么东西可写,这个话题很过瘾的,每个公司的情况是不同的,大哥级的企业向世界冲击,不卖掉很多的东西就无法交代,赶快卖东西。我觉得应该向股民有所交代,将来的发展要跟得上大哥级这样的人物,拿中国的前几名,后面还有很多的国企,他们是很积极的。

吕劲:得看身体有多壮,年纪多大,高尔夫球可以打短板,各个公司有自己不同的情况,只要你有很长的头行支持你,例如雅居乐有同行支持,我们在海南拿了土地,今天大家都拿了清水湾的宣传资料,有些钱不够的就稍微的谨慎一点。

罗军:吕总,基本上大家已经听明白你的意思了,您认为应该像大哥学习,该怎么做就怎么做。

罗军:我做一个不是总结的总结,大家对于变化过程的发展都有一个观点是一致的,大家认为这是变化多端的阶段,多事之秋。因为之前的变化太突然,出来混是要还的,接下来还有很多的变化,如何应对,仁者见仁,智者见智,各位领袖心中是有谱的,我相信在座各位也是,希望大家在各种环节中互相沟通,得到好的方法。

主持人:刚才各位地产大咖说几个意思,第一个做开发和面包的没有抬高杠杆化,但是卖土地和面粉的要去杠杆化。做面包有不同的做法,例如刘总热腾腾的做出来马上卖掉,还有嘉宾说别人卖我就不卖,还有做代理的,帮你卖面包,今天因为时间的关系,感谢各位嘉宾参加今天的对话。

注:博鳌21世纪房地产论坛第20届年会将于2020年8月7日-8日在上海举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年发起主办,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。

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