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融创:地产洗牌年来了,要非常谨慎

作者:佚名    来源:互联网    发布时间:2020-04-11 10:46    浏览量:

“今年是地产洗牌年,并购机会多但需非常谨慎。”在3月27日的融创业绩会上,董事局主席孙宏斌对于今年房地产大环境做出了表态。

3月27日,融创中国(01918.HK,简称“融创”)召开2019年业绩发布会,董事局主席孙宏斌携执行董事兼行政总裁汪孟德、公司秘书兼副总裁高曦等管理层出席。

值得注意的是,2019年融创中国连同其合营公司及联营公司的合同销售金额约为5562.1亿元,较去年增长约20.7%,顺利完成此前定下的业绩任务。

此外,于报告期内,融创营业收入约为1693.2亿元,较去年增长约35.7%;毛利约为414.1亿元,较去年增长约33.0%;毛利率为25.1%;归母净利润创历史新高达260.3亿元,同比大增57.1%,整体表现稳中有升。

坐稳行业排名第四,融创依旧十分满意。对此,董事局主席孙宏斌表示,销售排名其实没有太大意义,融创更多重心是放在利润、市值上能够有一个好的排名。

“我们的管理重心是以利润为核心的,销售排名保持在前五名就挺舒服的。”孙宏斌进一步补充。

2019年,融创坚持地产核心主业,围绕“地产+”全面布局,涵盖融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化4大战略板块,并重点投资文旅、医疗、产业等领域,以实现文旅、商管、产业是一体化发展。

根据报告显示,融创2019年大部分收入来自销售住宅及商业物业,小部分收入来自文旅城建设及运营、物业管理及其他业务。营收占比分别为94.19%、1.68%和4.13%。

其中,2019年度,融创物业销售收入同比增长约35.5%,至1594.7亿元;物业交付总面积同比增加248.6万平方米,约26.1%。融创表示背后主要原因为物业销售业务规模不断扩大,多个地区的已售物业项目增加,以及物业销售平均单价上升。

在文旅方面,融创文旅全年收入增长约41%,达28.5亿元,此前的2017年、2018年分别为10.86亿元、20.3亿元;在物业管理收入及其他收入上,融创全年收入70.0亿元,同比增长约39.7%。

此外,由于由于物业交付面积的增加,2019年融创的销售成本为1279.1亿元,同比增加约36.6%。

近几年来,文旅基本上成为融创发展方向的“关键词”。自早年收购万达文旅资产包到后续收购集团部分股权,融创基本上完成了文旅高起点布局到行业份额登顶的占领之路。而如今,融创累计投入于文旅的资金也早已超过千亿元。

融创官网资料显示,截至2019年底,融创已布局10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇,其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。其中,2019年,广州、无锡、昆明文旅城均实现开业。

但融创态度乐观表示,疫情影响在所难免,若日后恢复将会有反弹的机会。对于文旅未来发展,孙宏斌认为,“这个行业是供给侧的问题,需求远远没有满足。”

“目前文旅在融创基本盘中占比较小,仍处于培育期,但公司长远看好,不排除分拆上市的可能。”孙宏斌进一步表态。

一方面,回款受到疫情因素制约,普遍有所波动,这也导致2020年融创利润压力变大。对此,孙宏斌直言,“因利润结算延长,竣工入住大概会受疫情影响长达两个月,这段时间对结算的影响也比较大。”

“2017年,遇上全国金融去杠杆,行业发展不稳定,到2018年上半年,市场刚开始回暖,但在召开经济工作会议以后,房价压力提升,特别是在三四线城市,售价波动都比较大,进入2019年,经济环境多变,大家整体售价压力也不小。”孙宏斌称。

因此,孙宏斌表示,如今行业在未来两年中,结转的都是2018年、2019年卖的房子,那么利润大部分由来都在也都在这两年中。因此,疫情可能在一定的程度上放慢了融创利润走向稳定的步伐。

“疫情只是短期“黑天鹅”,企业更重要的还是提高综合竞争力。” 这个综合实力,孙宏斌认为就是均衡与稳健。

同时,孙宏斌也表示,疫情不可能不影响房地产。但对于房地产行业,只要消费还在,房子没坏,需求就一直都会在,最多也不过是因疫情的影响延迟了两个月。

全球经济下行,肯定会影响房产购买的能力,但货币宽松和刺激政策,会对冲买房的购买力。“可以预测,在经济逐步稳定的过程中,房地产对恢复经济的重要性所有人都不能否认。”孙宏斌接着补充道。

避免不了谈及对未来的规划,融创对于接下来的2020年,也表明了要做三件事情:降融资成本,优化资产结构,谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。

数据显示,截至报告期内,融创的土地储备货值约3.07万亿元,超过60%的土储通过收并购方式获取。其中,超过82%货值的土储位于一二线城市,总土地储备约为2.39亿平方米,权益土地储备约为1.53亿平方米,平均土地成本仅为4306元/平方米。

“融创的土地储备存量大,质量也非常高,基本上不需要在2-4月份抢地。”孙宏斌认为,今年第一季度国内地价还是比较坚挺的,溢价率比去年下半年有上升,大多都是热点城市在供地。

此外,对于土储方面,执行董事兼行政总裁汪孟德也表示:“融创今年的土储和供货比较充沛,后续将更关注土地储备的结构、质量和健康性,并将在此基础上把融创负债率指标往下调。”

据了解,截至2019年12月底,融创中国债务净额与资产总额比率为20.5%,较去年的15.2%有所上升;集团的资本负债比率为63.3%,较去年同期的59.9%也有所上升。

此外,年报显示,2019年融创总负债金额为8465.5亿元,负债率88.12%。总体负债率依旧高位,即便是近几年来最低值。此前,2018年融创负债率89.80%,居行业首位。

对于未来负债率的走向,汪孟德表示,未来2—3年,融创将负债率往下走的目标方向不会改变的。

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